Prije gotovo 10 godina, složio sam natuknice za gledanje stanova za frendicu koja je tada tražila stan. U zadnje vrijeme je još nekoliko ljudi krenulo u lov na stanove pa sam se sjetio starih natuknica i odlučio ih malo obnoviti i složiti. Ovo je “skraćeni” tekst jer je originalni postao ogroman i štreberski dosadan. Dobrodošli na crash-course iz traženja/gledanja stanova.
Originalni post objavljen 21.7.2016. na blogu Kutijica
U idućem postu ću objaviti kontrolnu listu za gledanje stanova. Nije složena po prioritetima, sami ćete odlučiti koliko vam je koja stavka važna. Ja ću i dalje dodavati stvari na listu, kako mi budu napadale pamet. Navratite opet da vidite ima li update-a.
Ako ste u fazi traženja, bez obzira planirate li kupovinu ili najam, za osobne potrebe ili za poslovni prostor, slobodno se poslužite listom.
Opremite se alatom. Ponesite papir za skiciranje i pisanje, olovku, metar i laserski daljinomjer ako ga imate. Fotoaparat na smartphoneu je sasvim dovoljan. Fotkajte stan, stubište, zgradu, okoliš, ulicu, pogled iz stana, dokumente, račune… da imate za usporedbu kad ih pogledate 10-ak, i da možete za neke stvari pitati stručnjake. Možete instalirati i aplikaciju za mjerenje buke, ima ih puno. Prvo izmjerite buku u sadašnjem stanu i na ulici ispred svoje zgrade kako bi imali referentnu vrijednost.
Ne žurite s odabirom, pripremite se na to da ćete “pravu stvar” tražiti mjesecima, možda i godinu dana, pregledat ćete jako puno stanova koji su i jako dobri i jako loši, bit ćete delirični i depresivni… To je jednostavno tako u traženju stanova, najčešće treba proći dosta vremena da se pronađe ono što se traži. Ustrajte i ne odustajte! Bilo bi dobro da u startu jasno razdvojite dva pojma: ono što vam TREBA i ono što ŽELITE (možete si tako i označiti točke na kontrolnoj listi). Stan koji tražite (pogotovo ako planirate kupovinu) MORA zadovoljiti ono što vam TREBA, a bilo bi lijepo da zadovolji i što više od onoga što ŽELITE. Što se prije oko toga dogovorite sami sa sobom, to će vam biti lakše. Uzmite u obzir i da je svaki stan, svaka nekretnina specifična, da svaku treba pogledati “novim očima” i da vam ni jedan popis savjeta s interneta neće riješiti sve dileme. Ali će možda pomoći :)
LOKACIJA
Lokacija je vjerojatno najvažniji parametar u određivanju cijene nekretnine, zato dobro razmislite o prednostima i manama određene lokacije.
Kada odlučujete o lokaciji, razmislite o sadržajima koje nudi, kao npr.:
- parking na javnoj površini (postoji li i ima li uopće mjesta na njemu)
- javna garaža (s opcijom trajnog parkinga za stanare)
- garaža u zgradi ili garaže za najam van zgrade
- javni prijevoz (blizina, bus/tramvaj/vlak…)
- vrtić
- osnovna škola
- igralište
- liječnik/stomatolog/ambulanta/bolnica
- trgovine
- tržnica
- zelenilo/priroda
- sport/rekreacija
- sakralni objekt
Prošetajte ili se provezite odabranim kvartom nekoliko puta, danju i noću, kako biste vidjeli kakav je kvart i koje su vam točke u kvartu najpoželjnije. Obratite pažnju i na:
- buku prometa (automobilski promet, tramvaj, parkirališta, dostavna vozila, odvoz otpada…)
- buku ugostiteljskih objekata
- mirise (od prometa, toplane, industrije, kanalizacije…)
- intenzitet prometa
Ne nasjedajte na marketinške trikove i velike izjave kao što su ekskluzivnost, luksuznost, najbolji pogled… Analizirajte situaciju, razmislite o vlastitim potrebama! Ako vam se pogled ne sviđa, može 100 puta pisati da je najbolji, vama se ne sviđa i gotovo.
ZGRADA
Dobro pogledajte u kakvom je stanju sama zgrada, od podruma do krova (prošećite stubištem, provezite se liftom), izvana i iznutra. Svoj ćete stan vjerojatno lako dovesti u red a izgled zgrade vam može reći koliko se zgrada održava i koliko se u nju ulaže a možda i nešto o stanju konstrukcije i instalacija.
Često ćete čuti da su stare zgrade kvalitetno građene a nove su loše. Ja baš nisam neki fan takvih izjava jer su izrazito površne a ljudi koji ih izjavljuju samo pokazuju da ne vladaju gradivom. Nosiva konstrukcija i pregradni zidovi su rijetko gdje problem. Većina zgrada sagrađenih u zadnjih 60-70 godina ima kostur koji je sasvim u redu a to je ono što zgradu drži na okupu. Sve ostalo je promjenjivo (samo je pitanje cijene). Završni radovi, tj. “oni koji se vide” su ujedno i prvi na udaru kada krenemo u adaptacije i preinake. Najvažnije je imati na umu da su završni radovi lako zamjenjivi (premda ne nužno i povoljni) i da se lako dovedu u red, dok su kostur zgrade i izolacije nešto čije su preinake daleko složenije i što može dugotrajno stvarati probleme. Zgrade nisu vječne pa nisu ni njihove instalacije i generalno možemo reći da bi instalacije trebale biti bolje što su novije. U svakom slučaju, kod starijih zgrada bi trebalo obaviti pregled instalacija, po mogućnosti prije kupovine i/ili useljenja, kako bi se znalo što očekivati.
Kada govorimo o toplinskoj izolaciji možemo reći “što starije to gore” do određene granice, npr. 50cm zida od opeke (čest slučaj u starim zgradama) je bolji toplinski izolator od 20cm betonskog zida. Hidroizolacija kosog krova je nešto što rijetko predstavlja problem. Čak i kada je potrebna intervencija, radovi nisu komplicirani a rezultati su najčešće dobri. Hidroizolacija ravnih krovova je “kontroverzna” tema. Moje je mišljenje da je stvar u lošoj originalnoj izvedbi i lošoj i vjerojatno parcijalnoj sanaciji koja je uslijedila. Srećom, industrija građevinske kemije u zadnje vrijeme galopira naprijed (a metode izvedbe ju prate) i mislim da ćemo najvažnije novosti tek vidjeti u nadolazećem periodu. Hidroizolacija podruma i suterena je još jedna problematična tema. Vlage se danas daleko lakše riješiti zbog novih materijala i specijaliziranih izvođača, međutim, tu itekako vrijedi ona stara “koliko para toliko muzike”.
Kada je i tko zadnji put izvodio izolaciju ravnog krova, presložio kosi krov, ugradio nove opšave… teško ćete saznati od prodavača, tu ćete morati pričati s predstavnicima stanara, upraviteljima zgrada i sl.
Kod pregleda stana čak je i bolje da su stvari malo “potrošene”, vidjet ćete što je najviše oštećeno, ima li tragova vlage ili vode… Ako nitko ne živi u njemu, možda dobijete priliku i udariti čekićem tu i tamo, dignuti parket u uglu da vidite što je ispod i sl.
POLOŽAJ STANA U ZGRADI
Što se tiče energetske učinkovitosti, najbolje je ako je stan u sredini zgrade jer u tom slučaju ima najmanje vanjskih zidova na kojima gubi toplinu. Niže etaže iznad ugostiteljskog objekta će vjerojatno primati više buke. Više etaže će imati bolji pogled (pod uvjetom da okolna gradnja to dopušta) i manje buke. Namještaj koji ne stane u dizalo ćete lakše unijeti u stan na nižim etažama. Ovisno o tome što vam je važno, odlučite o tome koji je položaj stana idealan za vas.
ORIJENTACIJA
Orijentacija stana je broj strana svijeta na kojima stan ima otvore. Ako je stan jednostrano orijentiran, nikako ne bi bilo dobro da je orijentacija sjeverna. Ako je orijentacija južna ili zapadna, vjerojatno ćete često paliti klimu preko ljeta. Kod dvostrane orijentacije, stan usmjeren na suprotne strane svijeta (S-J ili I-Z) znači bolje uvjete za provjetravanje nego stan usmjeren na susjedne strane.
ZAKONITOST, VLASNIŠTVO, TERETI
Recimo da ste našli stan koji odgovara vašim potrebama, što sad? Nažalost, tu nije kraj stvarima koje trebate provjeriti.
Zakonitost stana u građevinskom smislu, dokazuje se građevinskom i uporabnom dozvolom i glavnim projektom prema kojemu je građevinska dozvola izdana (ili drugim aktom za građenje). Tu spada i rješenje o izvedenom stanju (u slučaju legalizacije). Treba provjeriti je li stan izgrađen prema onome što je u projektu prikazano. Ako nije, pitajte stručnjaka, ne znači da je nezakonit. Ako prodavači nemaju ili ne žele dati dokumentaciju na uvid, možete ju potražiti u državnom ili gradskom arhivu.
Vlasništvo je stvar koju najopreznije i najčešće trebate provjeravati. Pri prvom gledanju stana tražite na uvid vlasnički list (zemljišnoknjižni uložak). Što je list noviji, to je bolje. I ako je stariji, vidjet ćete broj ZK uloška pa ćete moći sami provjeravati online ili u gruntovnici. U ulošku treba pisati od čega se stan sastoji, prostoriju po prostoriju. Ako sa stanom dolazi i parkirno mjesto, garaža, podrumska ostava… to mora biti i upisano u ZK ulošku! Idealno bi bilo da je vlasnik samo jedan i da je stan etažiran. U slučaju kompliciranijih situacija, obavezno se posavjetujte sa stručnjakom! Zadnji dio uloška je list C, pazite da je tamo čisto stanje tj. da nema nikakvih tereta, potraživanja, hipoteka, založnih prava i ostalih “situacija”. Ako je upisana hipoteka za koju vlasnici tvrde da je otplaćena, neka ju obrišu iz vlasničkog. Ako su pregradili veliku sobu na dvije manje a u vlasničkom to ne piše, neka upišu novo stanje. To često nisu samo “detalji” kako ih se prikazuje, a vi se spremate napraviti možda i najveće ulaganje u svom životu. Pazite da su stvari čiste! Ako niste sigurni, tražite pomoć! Savjet je da kod potpisivanja ugovora i isplate poslujete samo s vlasnikom, ne s opunomoćenicima. Podatke iz ZK uloška provjerite s podacima iz osobne (da, tražite osobnu vlasnika na uvid). Dobra je praksa neposredno prije potpisivanja ugovora uzeti najnoviji ZK uložak, i nakon potpisivanja ugovora kod javnog bilježnika u što kraćem roku otići u gruntovnicu i upisati se kao vlasnik. Bilo je slučajeva malverzacija, ne riskirajte!
Provjerite i dugovanja za režije i pričuvu koja dolaze sa stanom (tražite na uvid račune za zadnji period, pričajte s predstavnikom stanara), kako ne biste naišli na nepredviđene troškove i naknadne pregovore s bivšim vlasnicima.
I ZA KRAJ…
…još par hintova, napravite si kontrolnu listu (ili isprintajte moju iz idućeg posta), ponesite ju sa sobom i stavljajte pluseve i minuse. Postavljajte pitanja i zapisujte odgovore. Izmjerite neke stvari… debljine zidova (unutarnjih i vanjskih), dimenzije soba ako možete, visinu prostora… ako ne znate što biste mjerili, pravite se da znate :) Ne pokazujte previše zainteresiranost čak ni kad zaista postoji, barem ne na prvom gledanju, teže ćete se cjenkati kasnije. Ako ne morate tražiti kredit nego imate novce, spomenite to. Često prodavači radije spuste cijenu i dobiju novce odmah nego da čekaju 2 mjeseca da se nekome odobri kredit (što se možda i ne dogodi).
Za kontrolnu listu kliknite: ovdje.
Pingback: Moja kutijica 2