U škotskim destilerijama postoji izraz “anđeoski dio” (Angels’ share) koji označava količinu viskija koji za vrijeme ležanja u bačvi ishlapi kroz stijenke… Odnijeli ga anđeli.
Originalni post objavljen 14.8.2017. na blogu Kutijica
Nedavno sam s klijentima pogledao stan na odličnoj lokaciji, centar grada, zadnji kat ispod praznog tavana (mogućnost da se proširi na potkrovlje), izlaz na veliku terasu, novi krov na cijeloj zgradi napravljen prije dvije godine… ali stan se prodaje već godinu i pol dana. Prostorna organizacija malo čudna, neke prostorije uopće nemaju funkciju (nema ni podne obloge ni žbuke na zidovima). Kupaonica postoji samo u teoriji, zapravo je to dio kuhinje ograđen zidom… pardon, paravanom, visine ni 2m. Izlaz na veliku terasu niti je izlaz, niti je to terasa… izlazi se kroz kuhinjski prozor na ravni krov ostatka zgrade. Nema ograde, nije predviđeno za boravak. Ali OK, dalo bi se urediti pa bi moglo biti fora. Ostatak stana prilično zapušten. Da bi ga se sredilo treba uložiti još nekih 300-400€/m2, onako od oka.
Međutim, neka čudna situacija se događa na samom ulazu, u predsoblju… tu je neki toalet napravljen kao debela improvizacija, od ploča iverice. Još se i neka niša pojavljuje u nasuprotnom zidu na visini od metar i pol.
Krećemo mi s pitanjima. Pitamo što se tu dogodilo. Kaže vlasnik da je on svoja ulazna vrata stana “izbacio” na hodnik i tako zauzeo još 5m2 na stubišnom podestu. Pa je u tih 5m2 dodao i toalet (valjda da mu se ne šire mirisi u kuhinji gdje je “kupaonica”). Pitamo koliko kvadrata ima stan, kaže 82. Pitamo ima li vlasnički list, kaže da nema ali može izvaditi. Ali je fer pa nam odmah kaže da u vlasničkom piše 77m2 :) Dakle, 5m2 postoji a ne postoji. Cijena je formirana po kvadratu, na bazi 82m2, naravno! Nema razgovora o smanjivanju cijene ili računanja po kvadraturi iz vlasničkog lista, kaže i ovako je već previše spustio cijenu. Pitamo zašto nije upisano i tih 5 kvadrata, kaže, to je sve u redu, njemu su ostali stanari rekli da može to uzeti. A je li legalizirano? Kaže, ima već preko 20g kako je on to napravio, prošao je neki zakonski rok i sad je to njegovo automatski. A zašto nije upisano? Ma to je njegovo, što će on sada tu plaćati neke upise, nema mu tko to uzeti, to je njegovo, susjedi su mu dali! A i svi ga pitaju zašto nije upisano, svi bi nešto od njega, najrađe ne bi ni prodao stan! :D
Pa ako je to sve tako jednostavno kao što vlasnik kaže, neka riješi papire pa neka prodaje stan bez kostura u ormaru.
OK, nisam pravnik ali znam iduće:
- Stan je prema građevinskoj regulativi nezakonit zbog tog proširenja. Nema nikakvog rješenja, dozvole, projekta, ničega što taj stan zakonski pokazuje u tom obliku.
- Vlasnički list pokazuje 5m2 manje. Vlasnik izbjegava upis pune kvadrature.
- Zgrada nije etažirana.
- Gruntovnica više ne upisuje ništa bez nekog rješenja, dozvole i sl. Stan nema ništa od toga.
- Potrebno bi bilo uložiti još dosta novca da se stan kompletno uredi.
A znamo i da se stan, iako je na odličnoj lokaciji i s velikim potencijalom, prodaje već godinu i pol.
Vlasnik papire nije riješio, moji klijenti nisu kupili taj stan. Ne znam je li na kraju stan prodan, možda je na kraju ipak odlučio da neće prodati :)
U međuvremenu je izašla izmjena i dopuna zakona o “legalizaciji”. Rok za podnošenje zahtjeva za ozakonjenje je produžen do polovice 2018. To znači da bi vlasnik ovog stana mogao legalizirati stan i imati čiste papire. Premda nije ostavio dojam kao da mu je stalo do čistoće :(
Prodavati svoj nered drugima i još se ljutiti oko pravnih pitanja i dokumentacije, nije baš profesionalno. Očekivati da će netko kupiti tvoje anđeoske kvadrate je već malo suludo. Na netu postoji tisuće savjeta kako urediti i prikazati nekretninu i ponašati se kod prodaje. I što od dokumentacije pripremiti. Međutim, na tržištu ima stvarno svega :)
P.S. Ovo mi je već treći post u kojem pišem o lošim stvarima na tržištu. Da ne ispadne da je sve užasno, s istim klijentima sam prošli tjedan pogledao još jedan stan (šesti s ovim klijentima, koji su još i sami pogledali dosta stanova), papiri i sama zgrada su uredni, pripremaju se dati ponudu! Strpljenje, oprez i analitičan pristup se isplate.